这些情况,购房者可向中介机构索赔!
您当前的位置:  首页    律所研究    律所文章
律所文章
  •   律所期刊
  •   律所法刊
  •   律所文章
  •   律所讲堂
  •   律师随笔

  • 这些情况,购房者可向中介机构索赔!

    王 颖


    案情回顾

          演员方子哥2012年为其子购买一套房产,支付购房款393万元。后售房人因诈骗罪被羁押,经查其早已经将房产抵押给银行,用以贷款463万元。方子哥认为,我爱我家公司和伟嘉担保公司作为中介,未能核实售房人身份和房本等信息,应当赔偿自己的经济损失。方子哥向两被告索赔300万元,一审法院判决我爱我家公司赔偿方子哥30万元,方子哥不服判决提起上诉,二审法院改判我爱我家公司赔偿方子哥120万元。
          随着我国房地产行业的迅速发展,房地产中介也跟着水涨船高,这些居间的经纪机构在房地产交易的市场上显示出了越来越重要的功能,但是也出现了部分“黑中介”,为了谋取更大的利益,利用不法手段,导致中介参与的房屋买卖合同纠纷案件不断上升。

          在此,小编希望各位在通过中介买卖房屋时能够擦亮双眼,敏锐地把握中介机构提供的信息的准确性与有效性。为了防止购房者被房产中介忽悠,小编今天郑重告知各位,在以下几种情况下,购房者可以向房产中介索赔。


    可索赔情形

          1  虚假宣传、隐瞒房屋弊端

          购房者在确定签订购房合同之前,一般都会要求去实地看房。但是在实际情况中,有可能会出现联系不上出卖人或者是该房屋仍然在被租用期间,房屋的承租人拒绝有人来实地看房的情形。于是,中介机构就会带领着购房者前往类似户型的房屋查看,这样一来,实地看到的房屋的装修、周边环境等就可能与最后买到的房屋不一致。还有一种情形是有一些中介公司为了达到销售的目的,做出虚假的承诺,例如将原本非学区房的房屋承诺为学区房,将原本交通不便利的房屋承诺为毗邻交通要道……根据合同法第425条规定,居间人应当负有告知的义务,即中介应当如实告知购房者房屋的真实情况,否则须承担违约责任。
          2  未尽审查义务、审查不到位

          本文开头提到的方子哥的房屋买卖纠纷,就是由于房屋中介对房屋的审查不到位引起的。在房屋买卖过程中,中介机构的合理审查义务主要包括对房屋买卖产生交易以及选择影响的事项及商业信息等。如核实登记所有权人与出卖人是否一致、所有权人的婚姻状况、房屋是否设立了抵押、是否“满五唯一” (“满五”指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”指业主在该省份内,登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下,满足“满五唯一”条件的房子可免房子的个税和营业税)等。若中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行,应认定为中介公司提供的居间服务具有重大过失,中介公司要返还中介费并且赔偿损失。
           3  承诺办理购房资格、规避限购令

          实践中有时会存在中介机构明知购房者不符合购房标准,但是为了达成交易,会向购房者做出虚假承诺,为其办理虚假的社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定,也由于整个交易是建立在违法与欺诈的基础上,其签订的合同为无效合同,中介机构应当承担虚假承诺的后果,赔偿受害的购房者的损失。
          4  “一房二卖”、欺骗购房者

          当前,一些房地产公司为获取更多流动资金,在卖房的同时又拿房产去抵押贷款,出现了“一房两卖”的欺骗行为。根据我国《物权法》规定,禁止“一房二卖”,房屋的所有权只能归属一方。再结合《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条的规定,在商品买卖交易的过程中,作为居间方必须履行忠实义务,符合诚实信用的原则。因此中介机构“一房二卖”的行为,必然违背了诚实信用原则,会造成房屋买卖合同因效力瑕疵不能履行,应该承担损害赔偿责任。



    小贴士

          最后,小编建议,购房者在与中介机构接触的过程中,应该特别注意如下事项:
          1. 资格鉴定要在先:看其工商执照、税务登记以及是否有合法的中介资格。

          2. 索要发票很重要:索要发票一方面可以检验中介机构是否正规,另一方面,如若发生纠纷可以作为证据使用。

          3. 审查合同要仔细:特别注意合同中可能会出现的霸王条款,必要时可以请律师帮助审查。

          4. 口头承诺不能信

          5. 各类证据须保留:发票、合同、宣传广告等都要保留,便于将来向有关部门投诉甚至起诉至法院。 



     

    版权所有:江苏博事达律师事务所       未经本律所书面授权,请勿转载、摘编或建立镜像链接,否则视为侵权!
    地址:中国·南京·奥体大街68号国际研发总部园4A幢17层    总机:025-82226685 传真:025-82226696

    电子邮箱:boomstar@boomstarlaw.com      苏ICP备07026267号