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民国小楼返还纠纷办案手记

供稿 | 王志燕、 任瑞平2023-03-08212

案情摘要

二0二一年十二月,原告刘某(台胞、美籍华人)向人民法院提起诉讼,请求被告徐某、某餐饮公司返还南京市X区X号房屋。案涉房屋系一幢民国小楼,建筑面积三百多平方米,由刘某父亲(原民国时期“XX修配厂”厂长)建造于二十世纪四十年代末期。刘某父母于一九五0年移居美国,次年,南京市人民政府房地产管理局代管该房屋,并于一九八九年九月办理房屋产权证,产权人登记为刘某父亲。房屋代管期间,由某行政机关管理使用,并于一九七六年分配给被告一徐某父亲居住,双方签署租赁合约。二00二年,徐某父亲通过房改解决家庭住房问题,签署还房协议后全家搬出。但徐某却占用该房屋,并出租给被告二某餐饮公司经营,直至本案成讼。

办案历程

能不能立上案,法院受理后会不会被驳回——

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发〔1992〕38号)的规定,凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。

本案涉及政府部门、产权人、承租人、房屋现状历史成因等多个主体及多重法律关系,上述司法解释中的“历史遗留”、“单位内部占房腾房纠纷”等字眼在本案中多少有所涉及,本案被法院不受理或受理后驳回起诉的概率较大。

律师根据案件情况,检索大量案例,充分分析论证后,摒弃由相关行政机关(房屋使用权人)起诉非法占用要求腾迁的办案思路,改为由原房主合法继承人以房屋所有权人身份起诉返还原物,如此则不属于最高院司法解释中不属于人民法院受理范围的情形,符合立案条件。但这就需要在证据层面夯实原告具备合法产权的证据材料,本案中原告父亲名下的房屋产权登记信息记录了产权人姓名和身份,但名字中有一错别字,需要结合历史档案资料相互佐证。承办人两次前往中国第二历史档案馆,查找民国时期“XX修配厂”的档案资料,调取到相关证据。

如果进入实体审理,本案能不能胜诉——

撇开程序上的难题,本案的证据链条是否完整,直接决定着裁判结果。除了获取委托人提供的初步材料,为纵览案件全貌,细究成案脉络,承办律师先后辗转多部门查找案件材料。因美籍华人在国内起诉,律师委托手续需公证,在取得委托手续、案件被法院受理后,律师先后前往某行政机关(获取最初房屋出租、交接等证据)、南京市住房保障和房产局(获取房屋产权证、登记卷宗等证据)、中国第二历史档案馆(获取产权登记人的身份、原民国“XX修配厂”历史档案资料等)调取案件相关资料。开庭前,律师从原告处获取到部分经过使馆认证的其父母在美国的死亡登记资料、亲属关系证明等材料。承办人循着“产权登记-法定继承-租赁终止-无权占有-返还原物”这一逻辑思路,整理证据材料,原告方证据共计三组十五份,证据链条周密严谨,举证质证条理清晰。庭审过程中,两被告未能举证反驳原告主张。

如果案件取得胜诉,被告不配合腾退怎么办——

本案为返还原物纠纷,案件起因也源于被告一二十年间的无权占有和拒不腾退。办案和庭审过程中,被告一徐某承认原告权属,但始终一副拒不腾退的架势,向法院和某行政机关提出无理要求,以自己是老人且疾病缠身为由,表示原告胜诉被告也拒不执行判决。可以预见到,本案如进入强制执行程序,对于执行法官而言,无疑也是很大的操作难题。作为承办律师,虽已提前告知当事人这一风险,但若最终陷入这一困境,不能案结事了,亦是办案缺憾,无法直面维权老人的殷切期待。

裁判结果及后续

经审理,原告诉请全部得到支持。上诉期届满后,两被告均未提起上诉。在律师和多部门通力配合下,二0二二年九月下旬,被告办理房屋交接手续,腾退房屋,并于约定期限内办理水电燃气等费用清缴、户口迁出手续等。时至今日,承办律师跟踪本案已满四年,期间办案难度和周折不言而喻,但结局圆满,终不负所托。

图片

图 |  二0二三年三月七日下午,委托人(左二)向本所办案律师赠送锦旗。

办案感悟

受人之托,忠人之事。律师办案是个立体系统工作,而非机械走程序。特殊情形下需要转变办案思维,多角度思考办案路径,还要有越挫越勇的耐心、信心以及严谨细致的办案态度。

为解决第一个立案难问题,承办律师充分研究论证,多次提交法律分析意见,充分准备证据材料,最终成功立案。为解决第二个证据难题,查找证据链条漏洞,预判法官可能会重点关注的细节问题,全方位搜集挖掘证据资料,区分证据证明力大小,以备取舍。为避免出现执行难情形,在判决下达后与被告二餐饮公司取得沟通,晓以其中利害,打消其继续承租的念头,切断被告一租金来源,以此制约被告一徐某继续非法占用,敦促被告方自觉履行生效裁判,节省司法成本。承办律师与被告反复沟通、斡旋、协调,敦促并配合完成房屋交接、费用清缴、户口迁出等工作,实属不易。

众力并,则万钧不足举;群智用,则庶绩不足康。在本案的处理过程中,房屋管理单位、省市台办等部门主动作为、通力配合,承办律师以专业优质的法律服务助力,人民法院更是以公正且有温度的司法裁判回应当事人合法诉求,最终实现当事人权益最大化,让法律权威得以捍卫,社会公平正义得以守护。


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