基本案情
李某、苗某与徐州某置业有限公司于2013年10月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定李、苗二人购买的由某公司开发的房屋一套。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：经买受人书面催告后90日内仍未办理的，出卖人按日壹拾元向买受人支付违约金。”合同签订后，二人支付购房款，该公司交付房屋后二人实际入住。但某公司未在约定期限内协助二人办理产权证。后二人诉诸人民法院，要求该公司继续履行合同协助办理产权证书并支付逾期办证违约金。
一审法院审理
一审法院认为，李某、苗某与该公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，该公司未在约定期限内协助李某、苗某办理涉案房屋权属证书，构成违约。按照合同约定，该公司逾期办理权属登记，应按每日10元向李某、苗某支付违约金，该约定不违反法律规定，李某、苗某也未能举证逾期办理权属证书给李某、苗某造成的损失大于双方约定的违约金，故李某、苗某要求该公司按照已付房款的同期银行贷款利率每天200元支付违约金，不予支持。
一审法院判决
一审法院判决支付李某、苗某逾期办理权属证书违约金(按照每日10元，计算至该公司提供办理权属证书需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止)，驳回李某、苗某其他诉讼请求。
二审法院审理
二审法院经审理认为，本案二审期间的争议焦点是: 1.涉案房屋至今不能协助办证的原因是什么;2.逾期办证的违约金数额应否调整。
关于涉案房屋至今不能协助办证的原因。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据本案在案证据显示，涉案房屋至今未协助办证的原因是被上诉人该公司在涉案土地上存在抵押。被上诉人该公司未按合同约定协助办理产权登记，故被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。
关于逾期办证的违约金数额应否调整的问题。上诉人主张遭受的实际是贷款利息损失和存款利息损失，二审法院认为，因为涉案商品房买卖合同是被上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定"采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则 确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。"而该合同中约定的逾期办证违约金为按日10元，明显属于限制被上诉人的自身责任，从合同条文本身来看，相较于该合同第十五条项下的其它条款，字体明显较浅，显然达不到提请上诉人进行注意的法律要求，故该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八 条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此规定，上诉人李某、苗某未举证证明因该公司逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，法院确定按照中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率予以计算。
二审法院判决
二审法院改判，将一审判决中违约金计算方法由每日10元变更为以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率的标准计算。
再审法院审理
再审法院认为，该公司与李某、苗某订立的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。李某、苗某按约交付了购房款，该公司逾期未提供相关资料协助李某、苗某办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》虽系该公司提供的格式合同，但该条款并未免除该公司的责任， 亦未加重对方的责任、排除对方的主要权利，字体颜色与其他字体有所区别，可以证明该公司已尽到了合理提示及说明义务，该格式条款应属有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定是在合 同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下方可适用。本案中，李某、苗某主张已付购房款，因无法办证亦无法居住、出租，造成其还贷支付贷款利息及举债承担利息等实际损失。再审法院认为，李某、苗某因购房举债的利息和贷款承担的利息均系其购买房屋应当承担的成本，其主张上述两项利息为其实际损失，不能成立。双方当事人在合同中对违约金计算标准有明确约定，故本案不适用上述司法解释的规定，二审判决参照该规定按照中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率计算违约金亦属不当。
再审法院判决
撤销本案一审、二审判决，徐州某置业有限公司按日10元向李某、苗某支付违约金7340元。
代理律师观点
本案中《商品房买卖合同》第十五条关于违约金计算方法的约定并非格式条款。即使本案中的违约金条款被认定为格式条款，但格式条款并非一定无效。
格式条款是指将条款内容预先拟定，对方当事人只有接受或者不接受的被动选择权，案涉《商品房买卖合同》中存在大量可供被申请人选择的条款，如第六条“付款方式及期限”、第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第八条“交付期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十三条“关于装饰、装备标准承诺的违约责任”、第十五条“关于产权登记的约定”以及第二十一条的争议解决方式选择，以上这些条款足以说明案涉合同预先拟定性差，又在多项权利义务上允许被申请人进行选择，且被申请人也并未举证证明申请人限制或者阻止其对合同条款进行选择，故案涉合同是经过双方沟通、协商、选择和签字确认后的合同。
案涉房屋买卖合同由双方自愿协商后签订，并不存在法定无效情形，合同条款内容清晰明确，不存在理解上的分歧。针对房屋产权登记，双方在合同第十五条约定了三种处理方式，被申请人完全享有选择自由，条款内容虽为打印字体，但字体下划线具有明显区别其他条款的作用。商品房买卖为大额交易，房屋产权办理为取得房屋的公示要件，理性自然人应予以重视，对于合同全部条款，买房人也予以认可并签字，且每日壹拾元延迟违约金系双方自愿协商后签订，并不违反法律强制性、禁止性规定。
《合同法》第四十条规定了格式合同条款的无效适用情形为：具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。但案涉《商品房买卖合同》第十五条第3款均不符合上述无效情形，申请人并未回避己方办证义务、免除己方延期办理产权登记的违约责任，也未排除被申请人的办证权利，二审法院以“明显属于限制被上诉人的自身责任”为由认定条款无效，是对《合同法》第四十条的扩大化解读和错误适用。另外，关于本案中的实际损失问题，被申请人在本案一审、二审中均未举证证明其存在实际损失或实际损失高于约定违约金数额。故，二审法院以格式条款无效为由判令某公司按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金，无事实和法律依据。
[ 编 按：本案例原载江苏博事达律师事务所业务系列丛书——《公正的力量：二审、再审案例精析》，主 编：王兴元，副主编：王 维、朱 云、董玉泉，法律出版社，2020年2月出版
