基本案情
2010年3月2日，平顶山XX工业有限责任公司（以下简称“甲公司”）与连云港XX贸易有限公司（以下简称“乙公司”）签订《财产租赁合同》，约定租赁物标的用途为旅馆住宿餐饮等，并对租赁标的、租赁期限、租金给付方式、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，乙公司向甲公司支付了2010年6月1日至2011年5月31日期间的租金，并按约定接收甲公司5名员工；甲公司按约定于2010年5月份将租赁物交付给乙公司施工装修。
乙公司接受租赁物后，于2010年5月1日与案外人开发区XX公司签订装潢协议，对案涉租赁物进行装潢，至2011年11月5日对案涉房屋装潢至现状，因装修到消防设施时无法继续施工，至今没有完工。
2013年6月13日，甲公司与乙公司签订《财产租赁补充协议》，对乙方未完全履行合同义务的补偿、租赁期限和租金给付方式进行了重新约定。
2014年3月25日，连云港公安消防支队开发区大队（以下简称“消防大队”）向乙公司下达《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》称：“你公司报送的申请及相关申报资料悉数收取，经资料审查，缺少原建筑消防验收意见书、消防水池施工图纸及室内消防设施施工图、房屋租赁登记备案证明，鉴于以上原因，我单位对此工程的消防行政许可申请不予受理”。
乙公司对案涉租赁物的内外装修费用进行鉴定，2015年4月3日，出具的工程造价咨询报告书载明涉案租赁物的工程造价为人民币2469546.77元，乙公司支付了鉴定费3万元。
因乙公司未能办理消防审批许可证，未能取得旅馆餐饮经营许可证，双方发生纠纷，双方诉至法院。在一审庭审中，双方均同意解除合同。
一审法院审理
一审法院审理后，归纳的争议焦点为：一、本案是甲公司违约，还是乙公司违约；二、乙公司是否应当支付甲公司违约金10万元；三、乙公司是否应当支付甲公司的租金、水电费、人员工资，共计67.5万元及利息；四、甲公司是否应当赔偿乙公司装潢改造直接费用2469546.77元；五、甲公司是否应当赔偿乙公司赔偿预期可得利益20万元；六、甲公司是否应当承担退还乙公司合同生效之日起至现在的租金7万元。
一审法院认为：关于第一个争议焦点，甲公司称合同明确约定甲公司原房屋的用途是旅馆住宿餐饮，但是整个合同条款甲公司没有约定强制乙公司必须从事旅馆行业，而是根据自己能力从事何种行业是乙公司的自由。甲公司的该陈述明显与《财产租赁合同》中约定“用途为旅馆住宿餐饮”、“乙公司在经营期间不得擅自改变该房屋用途”、“甲公司派代表监管宾馆经营管理”等约定不符，本院认定甲公司与乙公司对签订涉案《财产租赁合同》、《财产租赁补充协议书》是经营宾馆的目的是确定的，甲公司的该陈述没有合同依据，本院对此不予采信。本案合同明确约定甲公司与乙公司签定的租赁房屋的目的是用于经营旅馆住宿餐饮，而且合同中还约定甲公司还派人监管宾馆经营管理。涉案租赁物在没有出租之前，甲公司就是用于宾馆经营的，对于经营旅馆住宿餐饮需要租赁物取得消防设施验收合格证明是法定的必备要件，甲公司是明知的；涉案租赁物是甲公司的固定资产，在建造后没有取得消防设施验收合格证明的事实其也是明知的，甲公司在交接租赁物时隐瞒租赁物没有取得消防设施验收合格证明的事实，因此不能以此认定乙公司知道该事实，直到乙公司在办理宾馆经营许可证时被相关部门告知需要租赁物消防设施验收合格证明时才知道该情况。因甲公司不能提供租赁物消防设施验收合格证明，故不能证明其提供的租赁物设施为验收合格，以致乙公司投入装修的宾馆不能经营使用，而该因素是导致本案合同目的不能实现的根本原因。《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条及《中华人民共和国消防法》实施细则第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程或公众聚集场所（商场、宾馆等公共聚集场所），未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因甲公司提供的租赁财产没有消防设施验收合格证明，影响乙公司投入装修的宾馆不能使用，故甲公司构成违约，应承担一定的违约责任。但至2011年11月5日乙公司对涉案房屋装修至消防设施时，乙公司未按期将第二年租金70000元交付甲公司，且乙公司在知道投入装修的宾馆不能经营使用后未要求解除合同并将租赁房屋交付甲公司，故乙公司在履行涉案合同时也构成违约，也应承担相应的违约责任。
关于乙公司是否应当支付甲公司违约金10万元的问题，至2011年11月5日乙公司对涉案房屋装修至消防设施时，乙公司未按期将第二年租金70000元交付甲公司，故乙公司在履行涉案合同时构成违约，应承担相应的违约责任，但因双方在履行合同时各自均有违约，故本院酌定乙公司应承担违约金5万元。
关于乙公司是否应当支付甲公司的租金以及人员工资、社保金问题，至2011年11月5日乙公司对涉案房屋装修至消防设施时（即乙公司装修截止时点），乙公司仅按期交付了第一年租金7万元，并未按约将第二年租金7万元交付甲公司，且在知道投入装修的宾馆不能经营使用后未要求解除合同并将租赁房屋交付甲公司，也未按期支付之后租金。即使乙公司在该时间段知道涉案租赁财产没有消防设施验收合格证明，在该时点之前的装修期间也在涉案租赁期间内，截止2013年11月乙公司共欠甲公司租金25万元，因双方在履行合同时各自均有违约，故乙公司应按约支付此期间的租金本院酌定减半计算为12.5万元。依据合同约定，乙公司应承担甲公司人员工资及社保费等费用共计每年平均不低于15万元标准发放，故乙公司应支付甲公司2010年6月-2012年11月人员工资及社保金共计37.5万元，因乙公司已支付甲公司上述费用2.1万元，故截止2013年11月乙公司欠工资及社保金等费用共计35.4万元，因双方在履行合同时各自均有违约，故乙公司应按约支付此期间的人员工资及社保金本院酌定减半计算为17.7万元。关于乙公司是否应当支付甲公司的水电费问题。乙公司在装潢涉案租赁物过程中，确实使用了甲公司的水电，由此而产生的费用共计6.85万元，甲公司已先为代其垫付，乙公司对此予以确认，故乙公司依法应当将上述费用支付甲公司。关于甲公司主张的租金、水电费、人员工资及社保金的利息，应从其第一次起诉时即2014年1月16日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于乙公司要求甲公司退还7万元租金问题，至2011年11月5日乙公司对涉案房屋装修至消防设施时（即乙公司装修截止时点），乙公司按期交付了第一年租金7万元，即使乙公司在该时间段知道涉案租赁财产没有消防设施验收合格证明，在该时点之前的装修期间也在涉案租赁期间内，故乙公司反诉要求甲公司退还7万元租金的请求不能成立。
关于甲公司是否应当赔偿乙公司装潢改造直接费用2469546.77元问题，乙公司认为其反诉状中请求赔偿的装潢费用1360000元与事实不符，后根据鉴定结果变更为2469546.77元，并要求甲公司赔偿，符合法律规定。依据江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司对涉案装潢工程鉴定造价为2469546.77元，因双方在履行合同时各自均有违约，故酌定甲公司承担乙公司装潢损失一半的赔偿责任，即赔偿乙公司装潢损失1234773.39元，但乙公司对涉案租赁物装潢所形成附合的装饰装修物应归甲公司所有。
关于甲公司是否应当赔偿乙公司预期可得利益20万元问题，因乙公司并未实际经营，且未能提供其预期可得利益20万元的证据，故对乙公司的该项反诉请求不予支持。
一审法院判决
一审判决如下：
一、解除原告（反诉被告）甲公司公司与被告（反诉原告）乙公司签订的《财产租赁合同》、《财产租赁合同补充协议书》；
二、被告乙公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告甲公司租金125000元、水电费用68500元、人员工资及社保金177000元共计370500元及利息（自2014年1月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、被告乙公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告甲公司违约金50000元；
四、反诉原告乙公司装潢所形成附合的装饰装修物归反诉被告甲公司所有，反诉被告甲公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告乙公司装潢损失1234773.39元；
五、驳回反诉原告乙公司的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提起上诉。
二审法院审理
对于一审查明的事实，甲公司认为乙公司装修费用为2469546.77元与事实不符，认为乙公司将主张的装修费从136万元变更至246万余元没有事实依据，证明装修费为246万余元的证据人民调解协议书、工程量清单等存在瑕疵，不能作为认定事实的证据，申请对工程量清单形成日期进行鉴定。另外，甲公司认为本案已超过诉讼时效。
乙公司对一审查明的事实无异议。二审法院认定事实与一审一致。
二审法院审理后认为争议的焦点为：一、乙公司一审的反诉请求是否超过诉讼时效。二、涉案合同的效力及性质应当如何认定；三、甲公司和乙公司的违约责任应当如何认定；四、乙公司是否应当支付租金、人员工资及社会保险费用以及水电费用；五、装修损失鉴定程序是否违法；六、乙公司主张的20万元利益能否得到支持；7、涉案的三层楼房是否已实际交付乙公司经营。
关于本案的第一个争议焦点，双方自2011年因装修发现问题产生纠纷后就一直进行协商，直至上诉人甲公司提起诉讼，后乙公司又提起反诉，故认为甲公司认为乙公司的反诉已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
关于本案的第二个争议焦点，本案中双方签订的《财产租赁合同》、《财产租赁补充协议书》不违反法律法规的强制性规定，依法有效。关于涉案合同的性质问题。上诉人乙公司认为双方约定的租赁物不限于房屋，还包括人员工资、社会保险等费用，故双方签订的合同不是房屋租赁合同，而是企业租赁合同。二审法院认为，从《财产租赁合同》看，双方约定的租赁范围仅包括房产及附属设施，不包括其他项目，虽然《财产租赁合同》约定乙公司负责承担甲公司5名工作人员的工资、社会保险、住房公积金等一些费用，但是该5名工作人员在甲公司的身份及劳动关系并不改变，且乙公司只是按照甲公司核定的数额交由甲公司发放，故本院认为本案系房屋租赁合同。
关于本案的第三个争议焦点，甲公司提供的租赁财产不能满足乙公司开设宾馆的合同目的，乙公司也未能按照合同约定及时交纳租金及相关费用，故双方均存在违约行为。根据合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。即在本案中，甲公司应当向乙公司支付违约金10万元，乙公司应当向甲公司支付违约金10万元，相互抵充后，双方不再支付对方违约金。故上诉人乙公司关于其不应当承担全部违约责任的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。
关于本案的第五个争议焦点，甲公司认为，因调解书中的开发区建筑公司及《财产租赁合同》中乙公司的委托代理人均为韩俭，故韩俭与乙公司的利益是一致，现乙公司提交的已被注销的开发区建筑公司出具的装修工程量清单系伪造的，调解书上的内容与日期字迹不一致，故申请二审法院对调解书、工程量清单形成日期进行鉴定。对此，本院认为，上诉人甲公司对其主张均未提供初步证据予以证明，且在一审中也未提出，故本院对上诉人甲公司的鉴定申请不予准许。
关于本案第四个和第六个争议焦点，二审法院认为因双方在履行合同过程中均存在违约行为，一审法院酌定裁量并无不当。
关于本案的第七个争议焦点，上诉人乙公司认为江河宾馆的楼梯间东半部分三层楼房甲公司未交付给乙公司，现已交由他人经营，但未能提供相关证据予以证明，应当承担由此产生的不利后果，故乙公司的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
二审法院判决
二审法院判决：
一、维持一审法院民事判决书主文第一、二、四、五项；
二、撤销一审法院民事判决主文第三项。
再审法院审理
甲公司认为一、二审法院认定其未提供符合消防验收标准的租赁物构成根本违约属于事实认定和适用法律错误，符合申请再审的理由。
再审法院审理认为本案的争议焦点为：一、本案的违约方及违约责任如何确定。二、对租赁物装修改造的费用如何处理。
一、关于本案的违约方及违约责任如何确定。双方签订的《财产租赁合同》约定了出租人和承租人的义务，符合租赁合同的特征，故本院确认合同的性质为房屋租赁合同，乙公司认为合同性质是挂靠经营合同的主张缺乏依据。租赁合同中出租人的义务，除合同约定和法律规定外，还负有向承租人提供符合正常安全标准的合法租赁房屋的义务。合同虽然约定租赁物的用途是旅馆住宿餐饮，但对租赁物进行装修改造是承租人的义务，该义务并不属于甲公司的合同义务。本案中，甲公司作为出租方，已经向乙公司交付了符合安全质量标准的房屋，乙公司已经接收并实际使用，依照法律规定和双方合同约定，甲公司作为出租方的义务已经履行完毕。乙公司作为承租方，应当承担妥善使用租赁物以及按照合同约定支付租金的义务，但乙公司仅在签订合同当时支付了第一年的租金，此后连续几年未支付任何租金，也未按合同约定支付人员工资和社保，构成违约，应当承担相应的违约责任。
对于甲公司提出一、二审认定其因未提供符合消防验收标准的租赁物构成根本违约属于事实认定和适用法律错误的再审申请理由，以及乙公司提出因甲公司未提供合格租赁物导致其开设宾馆的目的不能实现，故无法交付租金的理由，本院认为，第一，本案承担消防申报义务的主体应当是乙公司。双方争议的单身公寓的原用途是员工宿舍，不属于《中华人民共和国消防法》第十条规定必须经过消防验收的房屋，故在建设时不必办理消防验收。租赁房屋之所以要办理建筑消防验收，是基于对租赁房屋的实际用途而产生，在无明确法律规定或约定的情况下，应由实际经营者承担建筑消防申报义务。乙公司因要从事宾馆这一特定的经营对单身公寓进行改造，其作为实际经营者和装修改造者，负有消防设计、消防预申报、消防施工验收的义务。第二，未能通过消防验收的责任在于乙公司。首先，一审法院以连云港消防支队开发区大队出具的《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》为证据认定单身公寓的消防验收不通过，但该回复仅仅是申请材料不齐全时出具给甲公司告知需要补正内容的凭证，并非消防验收不合格的证明，乙公司在需补正材料的情况下应通知甲公司提供相关材料并再次申请验收，在无证据证实乙公司已通知甲公司但甲公司拒绝配合提供材料的情况下，乙公司怠于履行申报消防的义务，导致消防验收不通过，既未要求解除合同，又不积极排除开设宾馆的障碍，放任租赁物闲置，自己应承担相应的责任。其次，补正消防申报材料的义务主体亦非仅仅甲公司一方。《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》要求补充的材料包含原建筑消防验收意见书和消防水池施工图纸及室内消防设施施工图。其中原建筑消防意见书并非必要，根据江苏省公安厅消防局《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》的规定，对公众聚集场所所在建筑属于1998年9月1日以前建成使用的，甲公司不能提供消防验收合格证明的，可以提交证明其投入使用时间和当时使用性质的房产证明文件。而案涉单身公寓系1994年建成，且不属于必须强制办理消防验收的建筑物，不必提供原建设工程消防验收意见书，只需要提供证明该房产性质的证明文件和投入使用时间的证明即可，该证明文件甲公司已在二审阶段提供。对于消防水池施工图纸及室内消防设施施工图，应当是建筑物以开设宾馆为目的进行装修改造的消防施工图纸，而非装修改造前原建筑物的消防施工图纸，该项材料应当由装修方也就是乙公司提供。综上，甲公司既非提供消防合格设施的义务主体，又非消防验收不通过的责任主体，又未拒绝提供消防验收材料，故甲公司再审申请认为其不构成违约的理由成立，琦园山的以此理由拒付租金没有依据。因乙公司未按照合同约定支付租金，本案的违约方应为乙公司。一、二审法院认定双方均有违约有误。关于乙公司认为租赁物一直由甲公司实际控制，其并未实际接收，故不应付租金的理由，因未提供证据证实，也与其接收房屋并投入装修的事实相矛盾，本院不予采纳。因此，甲公司的诉讼请求全部应予支持，一、二审处理不当，本院予以纠正。
二、关于租赁物装修改造费用的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案是因承租人违约导致合同解除，甲公司明确表示对装修的残值不同意利用，故该装修改造费用应当全部由承租人即乙公司自身承担。
综上所述，甲公司的再审请求成立。关于其要求变更诉讼请求为支付各项损失1546500元及利息，因本案系再审案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围，故对甲公司变更诉讼请求的主张本院不予理涉。
再审法院判决
再审法院判决：
一、撤销一审、二审民事判决书；
二、解除平甲公司与乙公司签订的财产租赁合同；
三、乙公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付甲公司租金250000元、水电费用68500元、人员工资及社保金354000元共计672500元及利息（自2014年1月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
四、乙公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付甲公司违约金100000元；
五、驳回乙公司全部反诉请求。
代理律师观点
本案是一起房屋租赁合同纠纷，其中租赁物消防验收的义务主体是否为开办宾馆的承租人一方，且租赁物是在消防法实施以前已建成的，是否须按消防法的规定提供消防验收合同证明文件，进而认定违约方，以及关于租赁合同未约定装修费用补偿方式的处理。甲公司委托笔者作为再审的代理人，笔者认真研究了一审、二审案卷材料，重新提炼本案的关键争议焦点，进一步补充新证据，并向再审法院提出：
一、一、二审法院认为甲公司作为出租人未能提供原建筑消防验收意见书，进而认定甲公司提供的租赁财产不能满足被甲公司开设宾馆的合同目的构成违约，并据此作出的判决存在事实认定与适用法律错误。首先，法院认定上述事实的根据是2014年3月25日向被甲公司出具的《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》，该回复表明乙公司需要向消防部门提供原建筑消防验收意见书，否则对乙公司的消防行政许可申请不予受理。但案涉租赁物单身公寓是1993年建成，当时消防法还未实施，并无消防验收要求，因此，江苏省公安厅在《贯彻实施消防法及配套规章有关问题的解答》中规定：对于村（居）民自建房以及其他1998年9月1日以前投入使用且没有再次装修的老建筑，如甲公司提供不了合法审验手续的，可以要求甲公司提供房屋所有权证、场所平面图等相关资料，并没有要求一定要提供原建筑消防意见书。连云港消防支队在“港城消防”官方网站公示的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》里亦规定：1998年9月1日前建成使用的建筑物，不能提供验收合格法律文件的，提交证明其投入使用时间和当时使用性质的房产证明文件也可办理。据此，可以认定一、二审法院以我公司不能提供原建筑消防验收文件认定我公司违约的依据是错误的。双方的整个房屋租赁合同的履行过程中并未提及消防问题，双方在诉讼之前没有就此问题进行过任何协商。其次，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称《函复》）规定：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。根据上述规定，对于不属于消防法第十条规定的必须经过消防验收的租赁物，出租人没有义务一定要提供消防验收文件，除非当事人合同中有约定。本案合同中并无此约定，因此，一、二审法院认定我公司违约没有法律和合同依据。第三，本案所涉建筑物不属于必须经过消防验收的房屋，此点还可以从本案二审判决书中得到证明，一审以甲公司未能提供租赁物消防设施验收合格证明，进而导致合同违约行为的认定是错误的。第四，本案中负责消防安全的义务人是乙公司而非我公司，上述最高院《函复》规定：租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，也就是乙公司。综上，一、二审认定我公司违约的判断不能成立，请求予以纠正。
二、本案关于租赁房屋的装修装饰，合同中并没有约定处理方式，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定进行处理。上述解释第二款明确因承租人违约导致合同解除，除出租人同意利用以外，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修装饰残值损失的，不予支持。本案中，乙公司未按合同约定交付租金为违约一方，且甲公司不同意对装修残值进行利用，故无论乙公司实际支付了多少装修费用，甲公司均没有任何义务进行赔偿。
笔者的观点最终得到了法院的支持，再审法院改判撤销原一、二审法院的判决，驳回了乙公司的全部反诉请求。
[ 编 按：本案例原载江苏博事达律师事务所业务系列丛书——《公正的力量：二审、再审案例精析》，主 编：王兴元，副主编：王 维、朱 云、董玉泉，法律出版社，2020年2月出版 ]
