商榷之一：错误认定原告（卖方）“合同目的不能实现”。
一审判决认为被告（买方）的迟延履行行为导致原告（卖方）“合同目的不能实现”，构成根本违约。这一事实认定，非常值得商榷。
通常而言，合同违约有一般违约和根本违约之分。一般违约，是指一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，通过承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之后，最终能够实现守约方的合同目的并且不受损失。根本违约，是指即使违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之后，仍然无法实现守约方的合同目的，比如购买特定节日鲜花，逾期送货无法补救，构成根本违约。
本案原告（卖方）的合同目的是“获得售房款”，该合同目的显然不存在不能实现的事实。根据判决书载明的信息，原告（卖方）已经获得了745万元的购房款，后续的购房款延迟一段时间后也将能够实现（银行贷款审批已经通过），因此原告（卖方）的合同目的必然可以实现，判决书认定原告（卖方）的“合同目的不能实现”显然与事实相悖。
商榷之二：未依法根据被告（买方）的请求降低违约金数额。
《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”第二十条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的 ‘过分高于造成的损失’ ”。
根据上述法律规定可知，违约金以“填补损失”为基本原则，低于损失可以调高，过分高于损失（通常超过30%）可以降低。因此，《合同法》在违约金条款中规定有“调整”条款，对违约金过高情形予以救济。故本案违约金数额应当依原告（卖方）实际损失为事实依据，并结合当事人的过错程度进行裁判。本案法官显然没有依法遵循上述法律规定进行判决。
根据判决书查明的事实，原告（卖方）并未举证证明其实际已经遭受损失。判决书“本院认为”部分载明“⋯⋯本案原告由于被告的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）⋯⋯”。由此可见，本案并不存在原告（卖方）遭受实际损失的证据。
考虑本案被告（买方）的实际违约行为是“延期支付745万元的房款”，对于原告（卖方）而言，其遭受的损失为“延期获得该745万元的房款”而产生的损失，该部分损失显然能够参照利息损失进行计算确定。
本案原告（卖方）出售房屋的目的“为了给母亲另行购买居住房屋”，根据市场行情，延期的两个月时间内上海的房价并没有出现大幅度涨价或者降价，原告（卖方）也不存在另行购房的差价的损失。
通过上述分析可知，原告（卖方）的实际损失并不大，合同约定的490万元违约金明显过高，法院依法应当根据被告（买方）的请求予以降低，并结合当事人的过错程度、原告（卖方）行使合同解除权的必要性等因素，依据诚信原则最终确定违约金数额。该判决未依被告（买方）申请降低违约金，适用法律明显错误。
法律观点：调整违约金不违反契约精神。
契约必须遵守，合同必须履行，但违约金调整与契约精神无关。“违约金酌减规则是应对违约数额过高而产生的特殊规则，法院可以对当事人达成的协议进行干预，这是契约自由的一个例外，其目的是在于恢复契约实质自由”（《民法典》理解与适用）。
笔者认为，违约金调整具有重大现实意义，理由有二：首先，根据法律规定，违约金乃事先预估，与实际往往不相符，根据“填平原则”应当允许当事人以实际损失为依据申请调整；其次，人们往往对形势过于乐观，对困难估计不足，因“盲目自信”违约条件不可能会出现而轻易签下难以承受的违约条款。然而天有不测风云，人有旦夕祸福，现实中往往会出现超出当事人预料的状况。在这种情况下，如果死守违约条款，必将会使相当一部分人因为自己的盲目自信而陷入困境。然而这种盲目自信是人类固有缺点，并非通过法律裁判指引能够消除，因此，《合同法》在违约金条款中，规定有“调整条款”，对违约金过高情形予以救济。
《民法典》第五百八十五条同样规定了违约金调整条款，与之前的《合同法》一脉相承，并未做任何修改，由此可见，“违约金调整”这一条款，在现实社会中具有重要意义。
值得注意的是，相应法律条款中的违约金调整是“可以”，而不是“应当”，但这并意味着此条款可以“选择”适用，而是应当根据当事人的过错、违约程度进行裁判。具体到本案，被告（买方）显然不具有明显过错，贷款未如期获批显然属于“盲目自信”的过失违约，因此不应当承担或者不应当过多的承担“惩罚性违约金”，而原告（卖方）行使解除权并不具有善意，因此依法应当基于原告（卖方）的实际损失大幅度调低违约金数额，不应允许原告（卖房）因行使合同解除权而获利。
因此，调整违约金数额，不但不违反契约精神，反而能实现契约实质自由，阻却不诚信行为，引导全社会崇德向善。
商榷之三：错误鼓励原告（卖方）的解除合同行为。
本案原告（卖方）的售房目的是“为了给母亲另行购买居住房屋”，被告（买方）的迟延行为显然不会对其产生根本性影响，因此原告（卖方）的合同解除权并非必须行使。在被告（买方）迟延付款只有两个月、银行贷款已经审批完成、装修已完成七、八成、合同解除后会额外产生装修损失（合同不解除则装修损失不会产生）、合同并非必须解除的情况下，原告（卖方）坚持要求解除合同的行为，显然难说是善举，不应得到鼓励，更不应为法律所倡导。
引用“江歌案”判决书中的一段话：“扶危济困是中华民族的传统美德，诚信友善是社会主义核心价值观的重要内容。司法裁判应当守护社会道德底线，弘扬美德义行，引导全社会崇德向善。”本案的判决结果显然未能做到“引导全社会崇德向善”，反而是鼓励了原告（卖方）的非善之举，与社会主义核心价值观背道而驰。
结 语：490万元不是一个小数目，按照上海年人均工资12万元计算，一个普通人需要奋斗40年才能积攒下来。判决不但应当体现法的公正，还要体现理的厚道，情的温暖。然而反观本案，在原告（卖方）基本上没有任何损失、被告（买方）基本没有任何过错的情况下，一纸判决，让原告（卖方）获得被告（买方）40余年的辛苦所得，难道真的认为被告（买方）过错如此之大，需要终其一生来偿还？
