基本案情
南京市某小区二十二幢住宅楼，为六层砖混结构，建造于1993年，1995年1月通过验收并交付使用，现共有二十六户产权人。该房屋为南京某集团公司（原为国有企业，2004年改制为民营企业，改制文件规定改制前原企业的所有债权、债务由改制后的新企业全部承担和承接）与南京某事业发展中心、南京某行政执法监督局的联建房，建成后作为福利房分配给职工和机关工作人员居住，后进行了房改，已全部变更为私有房产。至发生诉讼时，大多数房屋产权人发生变更或多次变更。
2000年左右，涉案房屋开始出现墙体裂纹、外墙渗水、倾斜等现象。2018年初，房屋产权人发现涉案房屋裂纹加大，房屋倾斜严重，室内地面坡度明显，严重影响正常居住。鉴于此种情况，房屋全体产权人共同委托南京某工程检测有限公司对涉案房屋进行危险性鉴定，鉴定结论为房屋危险性等级为D级（危险最高等级），构成整栋危房。此后，房屋所在地街道办事处委托江苏某检测公司对危房情况进行监测，房屋周围设置围挡并派人值守。涉案房屋所在地房产行政管理部门委托建筑设计公司制作消险加固工程设计方案，根据设计方案，消险加固工程造价约850万余元。2020年6月，在房屋所在地街道办事处的动员和协调下，全部住户搬离涉案房屋。
与涉案房屋小区相邻的江苏某大学，2000年下半年因建设远程教育中心，在涉案房屋东侧进行基坑支护工程施工，2003年4月，在涉案房屋东侧开完地下油库。经南京市房屋安全鉴定处鉴定，江苏某大学的施工对涉案房屋出现水泥地坪开裂、下沉、倾斜、裂缝等情形造成一定影响。后江苏某大学给与涉案房屋每户4000元的补偿，并对涉案房屋室外有关公共部分进行了必要的修缮。
某隧道工程公司因进行地下隧道施工，于2011年11月开始在涉案房屋北侧进行基坑支护、工程桩、降水井、基坑、隧道主体结构、装修等工程施工。
代理诉讼情况
2019年7月，本所李丰律师接受涉案房屋全体产权人的委托，以建设单位南京某集团公司、南京某事业发展中心、南京某行政执法监督局为共同被告向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：要求被告共同承担危房鉴定费用2万元，后续房屋维修加固、监测、看管、搬迁过渡、重新装修等损失，待损失数额确定后，另行主张。诉讼过程中，代理律师申请追加江苏某大学、某隧道工程公司为本案共同被告。
在诉讼过程中，为分清责任，对危房的形成原因进行鉴定，是必不可少的环节。代理律师以三家联建方负有保证房屋在合理期限内可以正常使用为由，认为三家联建方建设的房屋本身存在质量问题，三家联建方负有举证证明联建的房屋不存在质量问题的举证责任，从而将证明房屋质量合格的举证责任转移给了三家联建方，该代理意见得到承办法官的认可，并要求三家联建方申请危房形成原因鉴定，否则将承担相应的不利后果。最终，由三家联建方向鼓楼法院申请了危房形成原因的司法鉴定。
鉴定机构南京某建设工程安全鉴定公司经过现场查勘，于2020年8月出具鉴定报告。鉴定报告鉴定意见为：危房形成与二十二幢房屋自身建造质量、江苏某大学地下工程施工有关，不排除与某隧道工程公司地下工程施工存在因果关系。据此，南京鼓楼法院认定：原告系正常使用房屋，可以排除原告使用不当造成房屋倾斜后果的可能；三家联建方共同的房屋建造行为，江苏某大学、某隧道工程公司挖掘和施工行为，共同结合产生涉案房屋成为危房的损害后果，其行为与损害后果之间均具有相应的因果关系，构成侵权（非共同侵权），三家联建各方按取得房屋比例共同承担40%赔偿责任，江苏某大学承担35%的赔偿责任，某隧道工程公司承担25%的赔偿责任，赔偿责任包括原告支付的房屋危险性鉴定费用，以及成为危房之后予以纠偏加固和保证房屋安全的必要措施及为此产生的施工等费用。
一审判决后，五被告均不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院开庭审理后，于2021年11月作出驳回上诉、维持原判的二审判决。
诉讼经验与策略
1、本案的特别之处在于：涉案房屋建设年代久远，周边虽有单位进行工程施工，但不足以造成涉案房屋成为危房，同时，房屋的产权人基本上都不是与联建方签订房屋买卖合同的买受人，无法基于房屋买卖合同追究出卖人的违约责任。涉案房屋之所以成为危房，属于多因一果，即既有房屋建造质量问题，又有周边单位施工不当的问题。
2、代理律师在提起诉讼时，依据的是《建筑法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第三条、第四十条，《民用建筑设计通则GB50325-2005》第3.2.1的规定，提出住宅的合理使用年限为50年。三家联建方作为涉案房屋的建设单位，必须保证房屋在法律规定的合理使用年限期间的质量。从物权保护、房屋质量瑕疵保证责任的角度，涉案房屋在合理使用期限出现质量问题，三家联建方应当承担消除危险、维修和赔偿损失等房屋建造质量责任。基于此种诉讼理由，一方面，解决了现有产权人起诉主体资格的问题。因为本案涉案房屋1995年交付使用，至诉讼时产权人变化较大，仅有几户系首任产权人。在此种情况下，基于合同相对性，难以房屋买卖合同的约定，向建设单位主张质量违约责任；另一方面，对于危房的形成原因，可能是房屋自身质量问题，也可能是外来因素造成的，也可能是混合原因所致。原告在提起诉讼前，对于危房形成原因，一般是无法确定的。因此，在提起诉讼时，对于请求权基础，需要事先明确，这与举证责任密切相关。代理律师在提起诉讼时，主张的是房屋质量保证责任，作为房屋的建设单位，负有保证房屋在合理期限内正常使用的义务，现原告的房屋变成危房，建设单位负有举证证明其质量合格的义务，从而使证明房屋不存在质量问题的举证责任由三家联建方被告承担。这一举证责任转移的重要意义在于，假设因客观原因导致危房的形成原因无法鉴定，该不利后果将由被告承担。这对案件的胜诉与否，具有至关重要的意义。
3、法院受理案件后，鉴于江苏某大学和隧道工程公司曾在涉案房屋周边进行过工程施工，为查明案件事实，避免三家联建方推卸责任，发生累诉，代理律师及时申请追加江苏某大学和某隧道工程公司为被告，使涉案各方都同时参加诉讼，不仅仅有利于法院查明案件事实，分清责任，也有效地防止了涉案各方互相推卸责任。
案件的特殊意义
代理律师在接受委托之后，通过百度搜索、检索人民法院裁判文书网等方式，未发现住宅房屋产权人通过诉讼方式，以未到达合理居住年限为由，要求建设单位承担房屋建造质量责任的相关案例。
根据《城市危险房屋管理规定》、《南京市房屋使用安全管理条例》的有关规定，危房的治理主体是房屋的产权人，但像老旧小区住宅的危房改造，涉及人数众多，改造所需资金巨大，让全体房屋产权人负担危房改造资金，难度极大，而且容易引发群体性和上访事件。另一方面，危房存在安全隐患，一旦发生坍塌，将造成重大人身伤亡事故和财产损失，地方人民政府和房产行政主管部门也要承担监管责任和安全事故责任。因此，对于没有外力因素造成的老旧危房，一般都是由当地政府筹集资金进行危房改造，地方政府需要承担巨额的财政负担。本案的成功代理，为地方政府解决危房改造资金难题，提供了新的解决思路，即：在有明确的建设单位的情况下，可以要求建设单位承担危房治理的责任，包括消除危险、改造修缮、赔偿损失等责任。
