案情简介
王某（女）与周某（男）是大学同学，二人于2000年相识，2007年11月结婚，2008年9月育有一子。周某婚后不久即不尽夫妻忠实义务，王某因儿子还小只能默默忍受，但周某并不满足于此，于2009年提出离婚，王某在无奈之下只能同意。双方于2009年6月7日签订离婚协议，但未办理离婚手续。2010年5月，周某失踪，王某独自照顾幼子，后查明周某系因犯罪被判有期徒刑一年。周某刑满回家后失去工作，常因琐事与王某争执，甚至出手殴打王某，王某认为周某对婚姻的破裂具有重大过错，双方婚姻名存实亡，便诉至法院，请求法院准予离婚，判决幼子归王某抚养，依法分割夫妻共同财产经济适用房一套。本案经一审法院审理后，判决准予双方离婚，幼子归王某抚养，经济适用房由王某、周某及其子共同使用。
诉辩主张
（一）原告主张
原告王某诉称：双方感情确已破裂，已无和好可能。一方面，被告在婚后从未尽夫妻忠实义务，在外与不同女性发生性关系，甚至与他人非法同居；另一方面，2009年6月，双方达成的离婚协议足以说明当时双方感情就已经出现危机。此外，双方因感情不和无夫妻生活满2年，婚后不久，被告就经常以加班、出差为理由，夜不归家。2009年6月，双方签订离婚协议后，被告故意躲避原告，拒绝与原告办理离婚手续，除了偷偷回家拿生活用品外，根本不回家居住，直到2010年4月，市公安局办案人员上门调查，原告才知道被告涉嫌犯罪。在这期间，幼子一直由原告抚养，被告未尽到做父亲的责任，且被告曾经犯罪，至今无稳定工作和收入，故请求法庭判决幼子的抚养权归原告所有。一套经济适用房是在婚后以家庭为单位办理的申购手续，如果双方不存在婚姻关系，被告不可能拿到面积达67.12平方米的经济适用房，而在被告提供的南京市经济适用住房购买通知书上也可看出，某市住房制度改革办公室同意的是以被告家庭为单位来购买某花园的房产，事实上，该房也是由原告陪同被告共同挑选和确定，并用夫妻共同财产支付房款，应认定为夫妻共同财产进行依法分割。
（二）被告主张
被告周某辩称：双方感情确已破裂，被告同意判决离婚。被告并非未尽父亲责任，是原告一直不让被告及其家人照顾幼子，后因原告照顾不当，幼子生病，被告及其家人才得以将幼子接回，现幼子已由被告及其家人照顾一年有余，健康状况良好，而原告从未前往探视，也未尽为母责任，请求法庭判决幼子由被告抚养。一套经济适用房，是被告婚前一直承租的公住房拆迁后，被告以原有居住房的对价购买的婚前财产。在2009年10月18日某市住房制度改革办公室发出的《某市经济适用房选房通知书》的购房要求上可以看出：缴款办理银行本票必须有房票、拆迁协议原件。显然，该经济适用房是由被告在婚前申购的，只是具体缴款、选房、取得发生在婚后，因此，该房应属于被告的婚前财产。
（三）审判结果
法院经审理认为，双方均同意离婚，依法予以准许。因幼子年幼，根据有关法律规定，从有利于子女身心健康、保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件，由原告抚养较宜，酌定被告每月支付抚养费600元。一套经济适用房系双方婚姻存续期间申购取得，从申购目的、分配原则等情况分析，应属于分配给原、被告及同一户籍其他家庭成员共同居住使用，因该房尚未取得所有权，不宜判决房屋所有权的归属，故判决由原、被告双方及其子共同居住使用。
法理解析
（一）事实与法律
经济适用房是指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，经济适用房的取得不仅基于支付相应的金钱，而且基于特定的身份关系。2007年发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”《某市经济适用住房管理实施细则》第十七条规定：“经济适用住房供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。”离婚时的经济适用房的分割分为四种类型：
1、婚姻关系存续期间购买并取得经济适用房的，为夫妻双方共有财产。虽然经济适用房尚未办理产权证，但只要夫妻支付全部购房款的，购买的经济适用房即属于夫妻共同财产；
2、一方婚前申请购买经济适用房，婚后双方共同支付购房款的，为夫妻双方共有财产；
3、一方婚前申请购买并支付部分购房款，婚后夫妻交足购房款的，婚前所支付的购房款对应的房屋价值应当认定为一方个人财产，就补交房款对应的房屋价值应认定为夫妻共有财产；
4、一方婚前购买并已支付全部购房款的为个人财产，房屋应当归买受人所有，即此种情况下经济适用房属于夫妻个人财产。
对属于夫妻共同财产的经济适用房，离婚时可以采取夫妻协议和法院起诉两种方式分配。如果夫妻选择协议分配的话，夫妻协议经济适用房归谁的，按照协议的约定；如果夫妻选择起诉分配的话，按照离婚房产分割的原则，参照照顾女方、照顾抚养子女一方、照顾无过错方的原则确定经济适用房归谁，对未取得经济适用房的另一方予以经济补偿。
（二）办案后的思考
在解决离婚后经济适用房怎么分配，归谁的问题后，最重要的就是解决离婚房产的补偿问题了，这个问题的关键在于如何确定经济适用房的房价。一般情况下，夫妻共同财产在离婚时要平均分割，但问题是应当如何分割？按购买时的价格分割显然是没有道理的，因为购买时的价格包含着当时卖方对夫妻双方的优惠，即使是按当时的市场价分割也不合适，毕竟近几年房价的上涨，是无须当事人举证证明的“众所周知的事实”。笔者认为根据《民法典》及其司法解释的规定，对于经济适用房的分割应分两种情况处理：：
第一，根据《经济适用房管理办法》的规定，购买经济适用房不满5年的，首先遵照夫妻协议约定，夫妻对经济适用房没有达成约定的，由于无法估计房产的价值，因此也就无法确定补偿的数额。在此种情况下，对购买不满5年的经济适用房不予分割，等到取得完全产权时，再行分割。如果涉及到房产增值或房产贬值的问题，为了避免发生难以预料的情况，当事人可以选择申请回购，对回购取得产权的房产按照市场价格进行分割即可。此时，还有一个比较可行的办法，就是夫妻可以竞价拍卖该经济适用房，由出价高的一方取得该房屋的所有权，并给予另一方相应的补偿。
第二，购买的经济适应房已满5年的，离婚时夫妻对财产有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权；再由评估机构按照市场价评估该房的价值，按照夫妻共同财产分割的原则分割此经济适用房。取得产权的一方对另一方给予相应的房屋价值补偿。
本案中的经济适用房，从某市经济适用住房购买通知书上可以看出，某市住房制度改革办公室同意的是以被告家庭为单位来购买某花园的房产，是否属于夫妻共同财产，关键还看购房的房款来源。如果依原告所述，该房的购房款是由夫妻共同财产支付，虽然尚未办理产权证，但这只是个时间问题，毕竟取得产权证具有必然性，而支付房款是取得房屋的对价，该房屋的取得无论是在财产的形成还是在取得的时间上，均应定性为夫妻共同财产；如果依被告所述，该房的购房款是原有居住房的对价，那么，具体的拆迁补偿款是多少？是否足以支付某花园该房的房款？从法理上看，以原有居住房的拆迁补偿款支付的房屋价值应当认定为一方个人财产，不足部分以婚姻存续期间夫妻共同财产支付的房屋价值应当被认定为夫妻共有财产。不过，无论是夫妻共同财产还是一方个人财产，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，未满5年的，即使是夫妻共同财产也不能分割，如果必须分割的，只能申请政府回购，然后再就销售款进行分割。既然经济适用房尚未取得所有权，就不宜判决房屋所有权的归属，一审判决正是基于此判决由原、被告双方及其子共同居住使用。
（本案例予以必要的隐名处理。原载《来自法治现场的报告》丛书之一——《婚姻的危机：个案解析30例》，主 编：周连勇，副主编：王志燕、周爱萍，南京师范大学出版社，2018年8月出版。）
